La demanda de casas modulares ha ido incrementando en los últimos años. Factores como la flexibilidad, la versatilidad de personalización, el tiempo de construcción y la sostenibilidad han hecho que esta novedosa forma de tener un hogar se haya convertido en una de las opciones más demandadas. De hecho, la demanda de casas prefabricadas e industrializadas ha crecido de un 30% a un 60%, según datos de la Plataforma de Edificación Passivhaus.
Pero, ¿cuáles son los pasos y permisos que han tenido que hacer todas aquellas personas que han optado por elegir la arquitectura modular para construir su casa?
¿Cuál es el terreno indicado para las viviendas modulares?
Antes de meternos en profundidad sobre los trámites y los pasos para poder llevar a cabo la construcción, es importante saber que estas viviendas están reguladas por Ley Orgánica de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE).
Una vez tenemos claro las leyes y los códigos a los que nos tenemos que recurrir, es hora de elegir el terreno para nuestra futura vivienda. En este caso, las viviendas modulares serán construidas bajo un suelo urbano, aquel que está incluido en el plan urbanístico de la zona donde vas a edificar. Estos se caracterizan por tener todos los servicios mínimos necesarios: red de abastecimiento, agua, suministro eléctrico y acceso.
Al igual que en la construcción tradicional, serán necesarios solicitar al ayuntamiento correspondiente el Plan General de Ordenación Urbana para conocer la ficha urbanística del terreno. Es ahí donde se mostrarán todas las cuestiones que tendremos que tener en cuenta: la altura máxima, los metros donde se puede construir, etc.
¿Qué estudios son necesarios realizar?
Como has podido ver, de momento, la construcción modular y la tradicional comparten los mismos pasos. Y en los estudios del terreno nos encontramos que también se necesitan los dos básicos:
- Estudio topográfico: implica la medición y mapeo de la superficie terrestre para determinar la elevación, las características del terreno, la ubicación de cualquier obstrucción o estructura existente, y otros datos importantes.
- Estudio geotécnico: se centra en determinar las características del suelo, incluyendo su composición, estructura, resistencia y estabilidad.
Las casas modulares y la licencia de obra
Sí, es necesario obtener un permiso de obra para construir una vivienda modular en España. A pesar de que las viviendas modulares se construyen fuera del sitio y se transportan al lugar donde se instalarán, siguen estando sujetas a las regulaciones y requisitos de construcción locales.
Si la propiedad es móvil, también conocida como «mobil-home«, se considerará automáticamente un bien mueble y no se requerirá un permiso de obra. Sin embargo, es recomendable consultar con el ayuntamiento correspondiente, ya que en algunos casos específicos pueden existir regulaciones y normativas aplicables.
Los impuestos en las casas prefabricadas
Una vez que se han cumplido con los requisitos previos para construir una vivienda modular, se deben abonar los impuestos correspondientes. Estos son los principales impuestos que se deben pagar para la construcción de una vivienda modular (a excepción de la licencia urbanística mencionada anteriormente):
- Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): se paga antes de iniciar la obra y su coste suele ser del 4% del precio final de la construcción. Si la vivienda ya está construida y solo se requiere su instalación en la parcela, el coste sería menor.
- Escrituras de nueva propiedad ante notario.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): se paga un 1% de la cantidad que aparece en las escrituras.
- Presentación de las escrituras en el Registro de la propiedad, que suele tener un coste medio de entre 100 y 300 euros, según informa Casas inHAUS a El Economista.
- Los costos de los honorarios del notario y del registrador equivalen aproximadamente al 0,5% del valor total. Los costes de los honorarios del notario y del registrador equivalen aproximadamente al 0,5% del valor total.
- Alta de los suministros de agua y luz, cuyo coste oscila entre los 500 y 700 euros.
- Además, se debe pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En el caso de una autopromoción, es decir, cuando un particular construye su propia casa, el IVA aplicable es del 10%. Este porcentaje se debe pagar mensualmente, en función del progreso de la obra.
Es importante destacar que los impuestos pueden variar según la ubicación y las regulaciones locales, por lo que se recomienda consultar con las autoridades correspondientes para conocer los impuestos y los costos exactos asociados a la construcción de una vivienda modular.
¿Es necesario contratar algún seguro para construir viviendas modulares?
Al construir una casa prefabricada en España, es necesario contratar ciertos seguros para garantizar la protección tanto del propietario como de la empresa constructora. Algunos de los seguros más importantes que se deben contratar son:
- Seguro de responsabilidad civil: este seguro cubre los posibles daños causados por la construcción de la casa prefabricada a terceros, incluyendo daños a la propiedad y lesiones personales. Es necesario contratarlo antes de iniciar la construcción.
- Seguro de daños materiales: este seguro cubre los daños que pueda sufrir la casa prefabricada durante el transporte, el montaje o la instalación. Este seguro suele ser responsabilidad de la empresa constructora.
- Seguro de hogar: una vez finalizada la construcción, es importante contratar un seguro de hogar que cubra los daños a la propiedad, los robos y los posibles accidentes domésticos.
- Seguro de garantía decenal: este seguro es obligatorio por ley y cubre los posibles daños estructurales que puedan surgir durante los primeros diez años de vida de la vivienda.
- La gestión de residuos y la ocupación de aceras durante la construcción de una casa prefabricada en España, se rige por un aval en lugar de un seguro. Este aval, que se devuelve al final de la obra si no ocurren percances, generalmente equivale al 1% del coste final de la construcción
Otras tramitaciones:
- Cédula de habitabilidad: La cédula de habitabilidad es un documento oficial que certifica que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad necesarias para ser habitada. En España, este documento es obligatorio para poder habitar una vivienda y se emite por el ayuntamiento correspondiente una vez que se ha realizado una inspección y se ha comprobado que la vivienda cumple con los requisitos establecidos por la ley. Tiene una validez de entre 5 y 15 años, dependiendo de la normativa específica de cada comunidad autónoma.
- Licencia de primera ocupación: Certifica que la vivienda ha sido construida de acuerdo con las normativas establecidas. El precio de la licencia de primera ocupación varía dependiendo del ayuntamiento, pero suele rondar entre el 0,5% y el 1% del presupuesto total de la obra.
En resumen, la construcción de una vivienda modular requiere de una serie de trámites y permisos que varían según la localización de la parcela y las normativas municipales.
Es importante contar con el asesoramiento de profesionales del sector y estar informados de las exigencias legales para evitar futuros problemas.
